从贷款买房到贷款卖房？风险不能全转嫁给购房者

文| 熊志

房产市价230万元，银行贷款余额260万元——当郑豪（化名）在账本上写下“-30万元”时，他清醒地意识到，卖掉这套房子不仅意味着资产归零，还将背上新的债务。近日，第一财经报道，部分高位购房者正陷入房贷倒挂的困境，一些人尝试通过亲友借款或过桥贷款弥补差额，从贷款买房转为贷款卖房。

房贷倒挂，不是个案。一些购房者在房价高位时贷款入市，如今房价下跌，卖房款不足以偿还银行贷款，只能默默承受高杠杆购房带来的风险。

房贷倒挂的现象，打击了购房者的信心，也暴露出银行、购房者风险分配的失衡。

现行制度下，银行既持有房产作为抵押物，又对借款人拥有追索权。无论房价涨跌，购房者都必须偿还贷款本息。这种安排保障了银行权益，却将全部风险转嫁给购房者，形成了“银行稳赚、购房者兜底”格局。

因此有专家建议，将房贷从“有追索权”改为“无追索权”——购房者在房价大幅下跌，资不抵债时，将房子交给银行，就算清偿全部债务，不用再承担房贷差额。

从理论上讲，无追索权房贷制度，确实体现了风险与收益对等的原则。银行享受房价上涨带来的利息收益，也合理分担房价下跌带来的损失。

更重要的是，无追索权机制，能倒逼银行在放贷时，更加审慎评估房产价值与市场风险，而非盲目扩张借贷规模。毕竟，若风险最终由银行部分承担，其风控动力自然会增强。

当然，全面推行无追索权贷款，现实中会面临诸多挑战。

从国际经验来看，即便是金融市场高度发达的美国，也只有少数几个州允许无追索权条款。这种谨慎态度背后，主要还是对金融系统风险的考量。

毕竟，没有追索权，相当于购房者有了兜底性的保险，在房价大幅下跌时，可能引发大规模的“策略性违约”——借款人即使具备还款能力，也会因房产贬值而主动弃房断供，将损失转嫁给银行，进而加剧金融风险。

在目前的环境下，突然改变房贷追索权规则，的确不太现实。但我们不应因此否定改革的可能性。至少必须承认，现行的追索权机制，存在明显的权责不对等。

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事实上，这种失衡不仅体现在房贷倒挂现象中，更贯穿于整个房地产金融体系。

房价上涨时，银行坐收稳定利息收益；房价下跌导致房贷倒挂，银行可通过追索权，向购房者追偿差额；甚至在一些烂尾楼事件中，即便银行未尽到预售资金监管责任，项目停工后，仍要求购房者继续还贷，风险由购房者独自扛下，银行却照常收回本息。

可以说，风险的天平，已严重向银行倾斜。贷款买房的购房者，承担了几乎全部的市场波动后果，银行却能旱涝保收、稳赚不赔。

也正是因为银行旱涝保收，它缺乏足够动力，去审慎评估每一个贷款项目的潜在风险，在某种程度上，这也助长了房地产市场的投机行为。

在此背景下，调整风险分配机制势在必行。

正如一些专家建议的，完全转向无追索权不可行，但可以探索“混合追索权”模式：当房产市值不足以覆盖贷款余额时，购房者只需要承担部分差额，剩余损失由银行分担。

这样的折中方案，既缓解了购房者的压力，也为银行提供了风险缓冲，同时还能倒逼银行在放贷前，更加谨慎地评估风险。

房地产市场的健康发展，离不开公平、合理的风险分担机制。作为房贷业务的主要受益方，银行理应承担与其收益相匹配的责任，而非将市场波动的风险，全部转嫁给购房者。

唯有利益共享、风险共担，才能真正平衡各方利益，缓解购房者的压力，促进房地产市场健康平稳发展。